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  2018年5月15日—标普全球评级昔日颁布发表,授予中国房地产开辟商广东海伦堡地产团体有限公司(海伦堡地产)临时主体信用评级“B”,展望动摇。

  海伦堡地产的评级反应出,因快速扩大其面对的履行风险不时上升,且其非上市公司的身份使其面对的信息风险和办理风险也比其他可比房企更高。因为该公司具有少量非银行债务且债务到期克日较短,其面对的再融资风险也较高。我们认为,作为非上市公司海伦堡地产的融资渠道也相对较窄。固然如此,海伦堡地产的发卖事迹优胜,且在过去几年不时扩大范围并向广东省以外地区扩大的过程当中其财务杠杆不时保持波动水平。其余,我们认为海伦堡地产具有充分的低成本且多样化的地盘储藏以用于往后开辟。

  海伦堡地产在运营范围扩大状况下的项目履行才华还没有经受过考验。我们认为,其较强的增加志愿和不时加快的扩大措施将添加其履行风险。过去数年间,海伦堡地产快速扩大地盘储藏、合约发卖额减速增加。2017年该公司合约发卖额增至人平易近币250亿元,为2014年99亿元发卖额的两倍多。海伦堡地产计划在未来1-2年进一步加快合约发卖增加以扩大公司运营范围。我们认为如许的扩大形式将对其外部资本和财务办理才华构成压力。

  我们认为,海伦堡地产范围较大年夜且成本较低的地盘储藏可以在必然水平上抵消不时上升的履行风险。截至2017年12月末,该公司的地盘储藏总计为1530万平方米。我们预算该公司现有地盘储藏足够满足其未来3-4年的开辟所需。因为海伦堡地产的项目选址主要对准距离市中间一小时车程的区位,其大年夜局部地盘储藏都位于二三线城市的市郊。该公司还签订了初步框架协定,将经过收买或参与城市旧改项目标方法取得约1300万平方米的地块。思考到海伦堡地产现有的地盘储藏和发卖势头,我们预期该公司每年的购地支出将约占其合约发卖额的30%-40%。

  我们预期,随着海伦堡地产深耕现有城市并向二三线城市扩大,其多元化的优势将逐渐增强。该公司于2009岁终尾停止区域扩大,进入了中国西南部地区。过去数年间,海伦堡地产涉足了长三角和环渤海地区的局部城市,同时在广东省继续深耕。中国当局增强对一线和局部过热二线城市房地产市场的调控使得三四线城市出现溢出效应。鉴于其项目标地区散布状况,海伦堡从近几年的市场回暖中获益。

  然则,海伦堡地产的产品定位于中低价位项目,这在必然水平下限制了其盈利才华。固然其2017年的盈利水平有所上升,20%-24%的EBITDA利润率区间仍略低于市场平均水平。思考到产品订价较低,该公司生怕难以将成本的下跌转移至对价格相对敏感的购置者身上。因为产品组合爆发变更且三四线城市的市场热度晋升,海伦堡地产2017年的售价增至约人平易近币9770元/平方米。然则我们认为售价的上升能够被地盘成本下跌所稍微抵消,后者能够会使该公司未来两年的结转利润率降低。